Na vrh

Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov, bistvene sestavine najemne pogodbe

Objavljeno 28.05.2015

Najem poslovne stavbe in poslovnih prostorov je urejen v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki določa, da je poslovna stavba namenjena za opravljanje poslovne dejavnosti in se v pretežni meri uporablja za to, poslovni prostor pa je eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Lahko pa gre tudi za prostore v etažni lastnini (npr. v večstanovanjski stavbi), v tem primeru pride v poštev tudi Stanovanjski zakon (SZ). Določbe ZPSPP ne veljajo, ko se določen prostor najema le začasno, npr. za organiziranje kongresov, delavnic in podobno.

Najem poslovne stavbe ali poslovnih prostorov nastane s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, to je t.i. najemna pogodba, ki mora biti sklenjena v pisni obliki. Najemna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Zakon ne predpisuje vsebine najemne pogodbe, vendar je priporočljivo, da se razmerje med najemodajalcem in najemnikom čim bolj natančno opredeli.  Smiselno je opredeliti:

  • opis poslovnega prostora (naslov, nadstropje, število prostorov in lego, površino),
  • opis stanja poslovnih prostorov (priporoča se, da si jih najemnik pred najemom ogleda),
  • čas najema,
  • višino, roke in način plačila,
  • ali so stroški zajeti v najemnino, v kolikor niso, je smiselno opredeliti kateri ter kakšni so stroški, ki se nanašajo na poslovni prostor,
  • kdo je upravitelj stavbe in kakšna so razmerja med najemodajalcem in najemnikom glede stroškov stavbe (praviloma najemodajalec kot lastnik vzdržuje stavbo oziroma prostore, najemnik pa krije stroške tekočega koriščenja stavbe oziroma prostorov, tj. elektriko, stroške čiščenja in podobno),
  • ali sme najemnik oddati prostore v podnajem,
  • v kakšnem stanju morajo biti prostori ob vrnitvi.

Če se stranki nista drugače dogovorili, mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. V kolikor najemodajalec najemniku ne izroči poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, ima najemnik pravico do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, poleg tega pa tudi pravico, da odstopi od pogodbe. Lahko pa sam uredi poslovno stavbo oziroma poslovni prostor tako, da bo v takem stanju v kakršnem bi ga moral najemodajalec izročiti, vendar ta možnost pride v poštev le v primeru, da je najemodajalcu pred tem dal primeren rok. 

Če nastane potreba, da se na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca, mora najemnik najemodajalcu to brez odlašanja sporočiti in mu za izvedbo dati primeren rok za popravilo. V kolikor tega v danem roku ne izvrši, ima najemnik pravico, da sam izvrši popravilo ali da odstopi od pogodbe. V vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine, ki jo je utrpel zaradi opustitve najemodajalca. Najemnik ima pravico do povračila tako nastalih stroškov, ki jih sme pobotati s stroški najemnine. Te pravice pa nima, če je izvršil popravilo, ne da bi pred tem sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno in ne da bi mu dal za to primeren rok za popravila,  razen če je šlo za takšna popravila, ki jih izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru.

Če v pogodbi ni drugače določeno, mora najemnik plačevati najemnino mesečno vnaprej, poleg tega pa še stroške uporabe skupnih naprav in skupnih storitev v stavbi.

Najemnik ima pravico uporabljati poslovni prostor samo v namen, ki je določen v pogodbi. Pri uporabi poslovnega prostora mora ravnati z vso potrebno skrbnostjo. Dolžan je povrniti škodo, ki jo je sam povzročil na poslovni stavbi oziroma poslovnem prostoru. Ni pa odgovoren za poslabšanje stanja poslovnega prostora zaradi normalne uporabe, ki je v skladu z določbami najemne pogodbe.

Najemna pogodba lahko kadarkoli sporazumno preneha. Lahko preneha tudi, če preneha predmet najema, če je prišlo do spremembe namembnosti stavbe ali poslovnega prostora po odloku občinske skupščine ali v primer razlastitve oziroma prisilnega prenosa pravice uporabe.

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločena čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom odpovednega roka, ki pa ne sme biti krajši od enega leta. Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik najemodajalcu izročiti poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takšnem stanju, v kakršnem ga je prevzel.  

Če je najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik po poteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po poteku tega pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

Najemodajalec pa lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora kadarkoli, ne glede na določila pogodbe ali zakona o trajanju najema, če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo, ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti in sicer tako, da se dela občutna škoda, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za 2 meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil ter če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. V odpovedi mora biti navedeno, do katere dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti. Za odpoved najemne pogodbe in za postopek za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora je pristojno občinsko sodišče, na katerega območju je poslovna stavba ali poslovni prostor.

Potrebno je opozoriti, da najemna pogodba ureja zgolj razmerje med najemnikom in najemodajalcem, s katero se določi, kakšno dejavnost sme najemnik v poslovni stavbi ali poslovnem prostoru opravljati. V kolikor bi hoteli (kot najemjnik) v tej stavbi ali prostorih organizirati dogodek (npr. koncert), najemna pogodba ne zadostuje, saj je potrebno pridobiti še ustrezna dovoljenja za takšne dogodke, ki so namenjeni javnosti.

Pravni vir: